klus geklaard!

Maart 2014: kennissen hebben heel serieuze interesse in een kluswoning in Rotterdam en hebben het verzoek of ik even mee wil kijken naar de bouwkundige staat en het realiteitsgehalte van hun eerste ideeën. Het pand is heel lang in gebruik geweest als huisartspraktijk met bovenwoning en dateert van ca. 1930. Het is heel ruim, professioneel gebouwd, met een prachtige voorgevel die voorzien is van natuursteen elementen en ambachtelijk metselwerk. De constructie-opbouw is helder en goed, dat is geruststellend. Er heeft inmiddels (deskundig) funderingsherstel plaatsgevonden, in Rotterdam is dat altijd een belangrijk aandachtspunt. Kortom, de basis is goed maar het is niet voor niets een kluswoning, al die jaren is er intensief in gewoond en gewerkt, er is genoeg te doen…. Het huis is gekocht in april 2014, de verhuizing is gewenst in december 2014 en dat is gelukt!.

Hoe pak je zo’n project aan als je heel veel zelf wilt doen, er redelijk snel in wilt gaan wonen en je dagelijkse werkzame gezinsleven ook nog gewoon doorgaat!? De volgende aanpak is, met succes, gevolgd, misschien ook handig voor andere aspirant-kluswoning-kopers:
Voorbereiding:
Koop géén klushuis als er geen objectief bouwkundig keuringsrapport beschikbaar is. Naast de koopprijs moet je de daarin genoemde noodzakelijke herstelkosten in je financiële plaatje opnemen.
Zorg voor een goede, kloppende bouwkundige tekening van bestaande en nieuwe toestand. Goed inmeten en heel veel foto’s maken, dat voorkomt verrassingen als je aan het verbouwen slaat.
Houdt je aan de bouwvoorschriften (het Bouwbesluit); het Omgevingsloket of een architect kan je helpen bij een toets of je plannen zullen voldoen aan de regelgeving.
Kijk in het geldende Bestemmingsplan of wat je wilt ook mag.(aanbouwen, ophogen, bestemming etc.)
Maak samen met een installateur een inventarisatie van de bestaande installaties. Als je zelf meekijkt weet je hoe je huis in elkaar zit, belangrijk als je iets wil veranderen.
Kijk of je met je plan slim in kunt spelen op de bestaande opbouw/indeling/constructie van het pand; hier dwars tegen in gaan is een krachttoer met (meestal) veel vervolgwerkzaamheden en kosten. Een architect kan je behulpzaam zijn met een diagnose, een schets of gewoon even klankbord zijn.
Budget + bewaking:
Bepaal je budget, d.w.z. wat je kunt en wilt besteden
maak los daarvan een reëel en compleet overzicht van de kosten van je plannen, incl. inrichting etc.
en vergelijk, heel nuchter en zakelijk of je plannen financieel haalbaar zijn… ..
In 99% van de kluswoningen moet je vervolgens keuzes maken om binnen je budget te blijven; er is meestal zoveel te doen dat niet alle werkzaamheden direct binnen het budget passen..
Maak die keuzes, leg ze vast en, heel belangrijk, houd je er aan. Zorg dat je met een kloppend budget/kostenplaatje begint en niet met teveel optimisme dat het nog wel mee zal vallen.
Benoem iemand tot penningmeester(es), doe serieus en heel regelmatig aan budgetbewaking.
Teveel kluswoningen worden een teleurstelling omdat het budget opgaat aan teveel onderwerpen.
Een half afgewerkt huis is vervolgens het resultaat met een nog lange bouwperiode te gaan terwijl je er al in woont en het eigenlijk een beetje beu bent:” dat stof, nooit geen vrije tijd, altijd dat huis…”
Let op: altijd bedragen incl. BTW benoemen; voor renovatie is dat tot 1 juli 2015: op arbeid= 6% BTW, op materiaal 21% BTW. Bedrijven in de bouw noemen vaak bedragen excl. BTW, de particuliere klant moet wel BTW betalen en dat kan dan tegenvallen. Na 1 juli 2015 geldt 21% BTW voor vrijwel alle activiteiten.
Basis en de rest..:
Begin met de basis van het huis, niet met de aanpak van frivole detailoplossingen. Verleidelijk om spetterende elementen eerst te maken: vides, dakpatio’s, erkers, serres,, meestal kom je dan geld tekort om het hele klushuis echt goed te maken.
Schep duidelijkheid t.p.v. de belendingen/buren: brandveiligheid, geluidwering, alleen leidingen van jezelf in je eigen pand, niet te ruimhartig zijn, later draai je dat niet meer terug.
Stop eerst tijd en geld in de basis van je huis, een prachtig betegelde badkamer overleeft het echt niet als de vloer later nog wat te veel doorbuigt…
De constructie vormt de basis van het pand: balklagen, stalen balken, kapconstructie (isolatie), woningscheidende wanden (geluidisolatie), voor- en achtergevel (isolatie). Ook een nieuwe trap hoort bij de basis: dit vereist sloopwerk en herstel, is een behoorlijke kostenpost en is ondoenlijk in een bewoond huis;
Bij ingrepen aan de constructie altijd even ‘n check door een constructeur laten doen!
Ook de installaties behoren tot de basis: veilige electra-installatie met voldoende vermogen, veilige gas-installatie, energiebesparende verwarmingsinstallatie met leidingen en radiatoren die nog zeker 10 jaar meekunnen, goede ventilatievoorzieningen in toilet, keuken, badkamer.
Sanitair en keuken worden meestal voor 100% vervangen, wel zo fris maar… let bij de keuzes op je kostenplaatje, het zijn 2 posten waar makkelijk forse overschrijdingen optreden door extra wensen als je in de showroom ziet wat er allemaal te koop is…..
Hulp van anderen:
Grote sloopklussen doe je met je vrienden: spectaculair, het schiet op, en het is klaar als ze weggaan.
Traag sloopwerk kun je beter zelf doen, iedere keer een beetje.
“professionele vrienden van vrienden” laten werken: daar kun je zakelijke afspraken mee maken, over tijd, geld en verantwoordelijkheid, je kunt het ook zeggen als het niet goed is, als het opnieuw moet.
Overzicht:
Ruim op, voer af, zorg dat steeds de wanden en vloeren van je huis zoveel mogelijk vrij zijn en er altijd een overzichtelijke bouwplaats is. Dan kun je makkelijk even wat pakken, een steigertje plaatsen etc.
Een opgeruimde bouwplaats geeft een hogere kwaliteit, je ziet wat je aan het maken bent.Geeft ook rust in je hoofd, je hebt overzicht hoe ver je bent en wat de vervolgactie wordt.
Maak onderscheid tussen afbouw (kan altijd nog) en basis, laat de basis niet half achter.
Bereidt toekomstige uitbreidingen voor (dakconstructie, geveluitbouw (installaties) maar je hoeft ze nog niet te maken, eerst de basis afwerken.
Bewoonbaar maken:
Bij voortijdige inhuizing: Werk woongebieden geheel af en laat andere gebieden leeg. Liever 2 woonverdiepingen voor 90% klaar en 1 verdieping nog op 20% dan 3 verdiepingen voor 50% klaar.
Het is nooit 100% af, zorg dat te bewonen gebieden voldoende comfort, hygiëne en veiligheid hebben (CV, warm water, goed schoon te maken, een keuken en badkamer die werken)
Neem tijd voor jezelf; ga op vakantie, zorg voor stilteperioden in huis. (je eigenlijke werk/rust moet ook door kunnen…)

Het resultaat:
In Rotterdam was in december 2014 het huis ver genoeg klaar om het met veel woonplezier in gebruik te nemen; de begane grond (wonen) en 1^e verdieping (slapen + badkamer) waren voor 90% gereed en prima bewoonbaar, de kelder is casco gereed en fungeert als opslag. De grote zolder is leeg en wordt in de toekomst omgetoverd tot een riante slaapverdieping, de bewoning in de rest van het huis zal daar nauwelijks hinder van ondervinden. Klus geklaard!